Объекты оценки.

Оценка земельных участков является одним их видов оценки недвижимости, так как земля относится к недвижимому имуществу. Однако довольно часто этот вид оценки выделяю в самостоятельный вид, так как оценка земли пользуется большой популярностью среди населения, связано это, в первую очередь, с оформлением в собственность земельных участков (в т.ч. в условиях приватизации земли), кроме того, оценка земли производится при определении ставок налогооблажения, а также при разделе земельных участков и определении порядка землепользования.

Оценка земельных участков имеет свои особенности. Цена земли иррациональна, так как за ценой земли не стоит стоимость как общественно-необходимые затраты труда. Кроме того, на рынке земли продается не сама земля, а только право собственности на нее, соответственно товаром здесь, является, скорее, не сама земля, а тот полезный эффект, который может получать покупатель при помощи земли. Причиной превращения земли в товар служит ценность земли для человеческого общества, которая может быть выражена в комплексе разнородных потребительных стоимостей (в частности, в способности приносить неодинаковый доход на одинаковых по площади участках, экономить расходы в результате дифференциации местоположения и т.д.).

Законодательством РФ предусмотрены следующие способы распоряжаться земельными долями:

  • передача по наследству;
  • выделение из массива предприятия для ведения личного подсобного хозяйства, а также для сдачи в аренду;
  • продажа, дарение, обмен (в том числе на имущественный пай или земельную долю в другом хозяйстве);
  • внесение в уставной капитал или паевый фонд предприятия.
При оценке земельного участка следует определить вариант его наилучшего и наиболее эффективного использования, который определяется взаимодействием ряда факторов. Анализ наилучшего использования включает изучение альтернативных вариантов использования (освоения, застройки) земельного участка и выбор оптимального.
При этом учитываются перспективность местоположения, состояние рыночного спроса, стоимость застройки, стабильность предполагаемых доходов и т. п. Анализ земельного участка с имеющимися улучшениями предполагает принятие решения о сносе, модернизации или сохранении имеющихся на земельном участке улучшений в целях обеспечения максимальной доходности объекта.
 
Основные факторы, определяющие оптимальное использование земли:
  • местоположение участка земли — фактор, оказывающий основное влияние на стоимость земельного участка (учитываются перспективность местоположения, транспортная доступность, характер окружения);
  • рыночный спрос земельного участка — фактор, отражающий соотношение спроса и предложения на рынке;
  • финансовая обоснованность — способность проекта обеспечить доход от использования земельного участка, который был бы достаточным для возмещения расходов инвесторов и обеспечения получения ожидаемой прибыли;
  • физическая пригодность участка земли — перспектива создания улучшений — размер, топография, качество грунта, климат, инженерно-геологические и гидрогеологические характеристики участка, существующее зонирование, экологические параметры и т.д.;
  • технологическая обоснованность и физическая осуществимость — анализ соотношения качества, затрат и сроков реализации проекта, вероятность стихийных бедствий, доступность транспорта, возможность подключения к коммунальным удобствам, учет размеров и формы участка, например, размер может быть мал для строительства промышленного объекта;
  • законодательная (юридическая) допустимость — соответствие варианта использования земельного участка действующему законодательству. Выявляется в результате анализа строительных, экологических нормативов, ограничений этажности, наличия временных запретов на строительство в данном месте, сложности в районе исторической городской застройки, возможное изменение нормативных актов, соблюдение правил зонирования, негативные настроения местного населения;
  • максимальная доходность (максимум дохода собственности и стоимости участка), которая определяется дисконтированием будущих доходов альтернативных вариантов использования, с учетом риска инвестиций.